Najważniejsze informacje
Nie istnieje jedna odpowiedź na pytanie, ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym apartamentu. Wynik zależy między innymi od lokalizacji, ceny zakupu nieruchomości, standardu, obłożenia, średniej ceny za noc, sezonowości oraz kosztów zarządzania i utrzymania.
Dlatego profesjonalna analiza powinna uwzględniać co najmniej:
- przychód z rezerwacji,
- obłożenie,
- ADR, czyli średnią cenę sprzedanej doby,
- RevPAR, czyli przychód przypadający na dostępną dobę,
- sezonowość,
- koszty operacyjne,
- wynagrodzenie operatora,
- koszty utrzymania nieruchomości,
- cenę zakupu i całkowity kapitał zaangażowany w inwestycję.
Najważniejsza zasada jest prosta: wysoki przychód z apartamentu nie jest tym samym co wysoka rentowność inwestycji.
Ile można zarobić na apartamencie na wynajem krótkoterminowy?
Nie można wiarygodnie podać jednej kwoty lub jednej stopy zwrotu właściwej dla każdego apartamentu.
Dwa lokale znajdujące się nawet w tym samym budynku mogą osiągać inne wyniki.
Wpływają na to między innymi:
- powierzchnia,
- liczba miejsc noclegowych,
- piętro,
- widok,
- balkon lub taras,
- miejsce parkingowe,
- standard wyposażenia,
- jakość prezentacji oferty,
- opinie gości,
- strategia cenowa.
Dlatego odpowiedź na pytanie „ile zarabia apartament?” powinna rozpoczynać się od analizy konkretnej nieruchomości.
Przychód to nie zysk
To jedno z najważniejszych rozróżnień dla inwestora.
Jeżeli apartament wygenerował w ciągu roku określoną wartość rezerwacji, nie oznacza to, że cała ta kwota jest dochodem właściciela.
Od przychodów należy uwzględnić koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości.
W zależności od modelu mogą to być między innymi:
- wynagrodzenie operatora,
- prowizje kanałów sprzedaży,
- sprzątanie i przygotowanie lokalu,
- pranie,
- media,
- opłaty administracyjne,
- serwis techniczny,
- uzupełnianie wyposażenia,
- ubezpieczenie,
- podatki i inne obciążenia właściwe dla konkretnej sytuacji.
Dlatego inwestor powinien analizować zarówno przychód brutto, jak i wynik pozostający po kosztach.
Co najbardziej wpływa na przychód z apartamentu?
W uproszczeniu przychód jest wynikiem połączenia dwóch najważniejszych elementów:
liczby sprzedanych noclegów oraz średniej ceny uzyskanej za noc.
To jednak dopiero początek analizy.
1. Lokalizacja
Lokalizacja wpływa zarówno na poziom popytu, jak i sezonowość.
Inaczej funkcjonuje apartament:
- w Warszawie,
- we Wrocławiu,
- w Trójmieście,
- w Międzyzdrojach,
- w Świnoujściu.
Rynek miejski może korzystać z popytu biznesowego, wydarzeń, konferencji oraz turystyki weekendowej.
Miejscowości wakacyjne są często znacznie mocniej uzależnione od sezonu, pogody, wakacji oraz kalendarza długich weekendów.
Nie oznacza to, że jeden model jest automatycznie lepszy. Każdy należy analizować według właściwej charakterystyki popytu.
2. Obłożenie
Obłożenie pokazuje, jaka część dostępnych dób została sprzedana.
Jeżeli apartament był dostępny przez 100 dni, a goście zajmowali go przez 70, jego obłożenie wyniosło 70%.
Wysokie obłożenie jest korzystne, ale nie powinno być celem samym w sobie.
Można bowiem osiągnąć niemal pełny kalendarz dzięki zbyt niskim cenom.
Dlatego obłożenie trzeba analizować razem z ADR i RevPAR.
3. ADR
ADR, czyli Average Daily Rate, pokazuje średnią cenę uzyskaną za sprzedaną dobę.
Jeżeli właściciel chce ocenić potencjał apartamentu, powinien analizować nie tylko liczbę rezerwacji, ale również poziom cen, po których rzeczywiście są realizowane.
Apartament sprzedający 20 nocy po wyższej średniej cenie może osiągnąć lepszy wynik niż lokal sprzedający 25 nocy po stawkach znacząco niższych.
4. RevPAR
RevPAR pozwala spojrzeć na cenę i obłożenie jednocześnie.
Jest szczególnie użyteczny przy ocenie efektywności sprzedaży.
Wysoki ADR przy bardzo niskim obłożeniu może nie być satysfakcjonującym wynikiem.
Podobnie wysokie obłożenie przy bardzo niskim ADR nie musi oznaczać optymalnego wykorzystania potencjału nieruchomości.
RevPAR pomaga znaleźć równowagę pomiędzy tymi dwoma elementami.
5. Sezonowość
Wynik jednego miesiąca nie powinien być automatycznie mnożony przez dwanaście.
To częsty błąd przy szacowaniu rentowności apartamentu.
Jeżeli nieruchomość nad Bałtykiem osiągnęła bardzo dobry wynik w lipcu, nie oznacza to, że podobny rezultat powtórzy się w listopadzie.
Analogicznie słabszy miesiąc poza sezonem nie przesądza o wyniku całego roku.
Dlatego inwestycję należy analizować w cyklu rocznym.
6. Standard apartamentu
Goście porównują wiele podobnych ofert.
Znaczenie mają między innymi:
- jakość wnętrza,
- wygodne łóżko,
- klimatyzacja,
- Wi-Fi,
- wyposażenie kuchni,
- parking,
- balkon,
- widok,
- możliwość samodzielnego zameldowania.
Nie każde dodatkowe wyposażenie automatycznie zwiększy przychód.
Warto inwestować przede wszystkim w elementy istotne dla grupy klientów korzystających z danej lokalizacji.
7. Opinie gości
Oceny i recenzje wpływają na wiarygodność oferty.
Dwa podobne apartamenty mogą konkurować ceną, ale jeśli jeden posiada dużą liczbę aktualnych, pozytywnych opinii, potencjalny klient może być bardziej skłonny właśnie do jego wyboru.
Dlatego jakość obsługi jest również elementem ekonomiki inwestycji.
8. Sposób zarządzania cenami
Stała cena przez cały rok nie odpowiada realiom rynku najmu krótkoterminowego.
Popyt zmienia się w zależności od:
- sezonu,
- dnia tygodnia,
- wydarzeń,
- pogody,
- dostępności konkurencji,
- wyprzedzenia rezerwacji.
Dynamic pricing i Revenue Management pozwalają dostosowywać strategię sprzedaży do zmieniających się warunków.
Jak obliczyć przychód z apartamentu?
Spójrzmy na uproszczony przykład.
Załóżmy, że apartament jest dostępny przez 30 dni.
Jeżeli osiągnie:
- obłożenie 70%,
- ADR na poziomie 400 zł,
oznacza to 21 sprzedanych dób.
Przychód z noclegów wyniesie w takim uproszczonym modelu:
21 × 400 zł = 8 400 zł.
To jednak nadal przychód, a nie wynik netto właściciela.
Dlaczego podniesienie obłożenia nie zawsze zwiększa rentowność?
Załóżmy dwa scenariusze.
To przykład czysto ilustracyjny, ale pokazuje ważną zasadę.
W drugim scenariuszu apartament ma niższe obłożenie, a mimo to generuje wyższy przychód.
Dlatego pytanie:
„Jakie mam obłożenie?”
warto uzupełnić pytaniem:
„Przy jakiej średniej cenie osiągnąłem to obłożenie?”
Jak obliczyć rentowność apartamentu?
W najprostszym ujęciu inwestor może zestawić roczny wynik z kapitałem zaangażowanym w nieruchomość.
Do kosztu inwestycji należy jednak podejść szerzej niż tylko do ceny widocznej w ogłoszeniu.
W zależności od konkretnego przypadku kapitał może obejmować:
- cenę zakupu,
- wykończenie,
- wyposażenie,
- koszty transakcyjne,
- przygotowanie apartamentu do rozpoczęcia najmu.
Następnie należy określić rzeczywisty roczny wynik po uwzględnieniu kosztów właściwych dla przyjętego modelu.
Dopiero zestawienie tych wartości pozwala sensownie analizować stopę zwrotu.
Przykład kalkulacji inwestycji
Załóżmy wyłącznie dla zobrazowania mechanizmu, że całkowity kapitał zaangażowany w apartament wynosi 800 000 zł.
Jeżeli po uwzględnieniu kosztów związanych z najmem właściciel osiąga 48 000 zł rocznego wyniku, uproszczona stopa zwrotu wynosi 6%.
Jeżeli wynik wynosi 64 000 zł, jest to 8%.
Są to przykłady matematyczne, a nie prognoza wyników Solarento ani obietnica określonej rentowności inwestycji.
Co powinno znaleźć się w kalkulacji przed zakupem apartamentu?
Jakich błędów unikać przy liczeniu rentowności?
Ekstrapolowanie najlepszego miesiąca
Bardzo dobry lipiec nie oznacza dwunastu równie dobrych miesięcy.
Zakładanie maksymalnego obłożenia
Prognoza inwestycyjna powinna uwzględniać również wolne terminy.
Ignorowanie kosztów
Przychód nie jest wynikiem netto.
Zakładanie jednej ceny przez cały rok
ADR zmienia się wraz z popytem.
Porównywanie różnych lokalizacji wyłącznie na podstawie obłożenia
Każdy rynek ma inną charakterystykę.
Traktowanie prognozy jako gwarancji
Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, a przyszłego popytu i cen nie można zagwarantować.
Apartament w mieście czy nad morzem, gdzie można zarobić więcej?
Nie ma jednej odpowiedzi.
Rynek miejski może charakteryzować się bardziej rozłożonym w ciągu roku popytem, na który składają się między innymi podróże służbowe, wydarzenia, turystyka i weekendowe city breaki.
Rynek nadmorski może natomiast osiągać bardzo silny popyt w określonych częściach roku.
Dlatego zamiast pytać wyłącznie, gdzie jest najwyższe obłożenie, warto analizować:
- roczny przychód,
- ADR,
- RevPAR,
- sezonowość,
- koszty,
- cenę zakupu nieruchomości.
Dopiero takie porównanie ma znaczenie dla inwestora.
Jak profesjonalny operator może wpływać na wynik?
Operator nie ma wpływu na wszystkie elementy inwestycji. Nie zmieni lokalizacji ani powierzchni apartamentu.
Może jednak wpływać na sposób wykorzystania jego potencjału.
Dotyczy to między innymi:
- strategii cenowej,
- dystrybucji,
- dostępności,
- minimalnej długości pobytu,
- prezentacji oferty,
- jakości obsługi,
- zarządzania opiniami,
- sprzedaży bezpośredniej.
Dlatego jakość zarządzania może mieć znaczenie dla wyniku nawet w przypadku dwóch bardzo podobnych nieruchomości.
Jak Solarento analizuje wyniki najmu?
W Solarento analiza efektywności apartamentów nie ogranicza się do sprawdzania poziomu obłożenia.
W zarządzaniu wykorzystywane są między innymi wskaźniki ADR i RevPAR, dane dotyczące rezerwacji oraz informacje pozwalające analizować zmieniający się popyt.
Istotna jest również charakterystyka poszczególnych rynków. Inaczej należy interpretować wyniki lokalizacji miejskich, a inaczej miejscowości silnie związanych z ruchem wakacyjnym.
Takie podejście pozwala patrzeć na apartament jako inwestycję funkcjonującą w konkretnym otoczeniu rynkowym, a nie wyłącznie jako kalendarz zarezerwowanych noclegów.
Czy najem krótkoterminowy się opłaca?
Może być atrakcyjnym modelem wykorzystania nieruchomości, ale odpowiedź zależy od konkretnej inwestycji.
Przed podjęciem decyzji należy przeanalizować:
- cenę zakupu,
- potencjalny popyt,
- konkurencję,
- możliwy ADR,
- realistyczne obłożenie,
- koszty,
- sezonowość,
- model zarządzania.
Nie należy podejmować decyzji wyłącznie na podstawie deklarowanego przychodu lub pojedynczej prognozy.
Jakie dane powinien pokazać operator?
Jeżeli właściciel chce ocenić rzeczywiste wyniki apartamentu, powinien otrzymywać regularne informacje dotyczące przynajmniej:
- przychodu,
- obłożenia,
- ADR,
- RevPAR,
- liczby sprzedanych dób.
Warto również analizować trendy oraz porównania z wcześniejszymi okresami.
Pojedyncza liczba bez kontekstu ma ograniczoną wartość.
Podsumowanie
Na pytanie „ile można zarobić na wynajmie krótkoterminowym?” nie istnieje jedna wiarygodna odpowiedź.
Wynik zależy od lokalizacji, standardu nieruchomości, popytu, obłożenia, ADR, kosztów oraz jakości zarządzania.
Dlatego inwestor powinien rozdzielić trzy pojęcia:
przychód z rezerwacji, wynik po kosztach oraz stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału.
Dopiero analiza wszystkich trzech pozwala właściwie ocenić efektywność apartamentu.
W najmie krótkoterminowym pełny kalendarz nie jest najważniejszym celem. Najważniejsze jest takie zarządzanie ceną, dostępnością i sprzedażą, aby możliwie efektywnie wykorzystać potencjał konkretnej nieruchomości.
FAQ
Ile można zarobić miesięcznie na wynajmie krótkoterminowym?
Nie ma jednej kwoty właściwej dla wszystkich nieruchomości. Wynik zależy między innymi od lokalizacji, sezonu, ADR, obłożenia, standardu apartamentu oraz kosztów.
Jak obliczyć przychód z apartamentu?
W uproszczeniu można pomnożyć liczbę sprzedanych dób przez średnią cenę sprzedanej doby, czyli ADR. Do oceny wyniku właściciela trzeba następnie uwzględnić odpowiednie koszty.
Jakie obłożenie jest dobre?
Nie należy ustalać jednej wartości dla wszystkich lokalizacji. Obłożenie trzeba analizować razem z ADR, RevPAR, sezonowością i wynikami porównywalnych nieruchomości.
Czy wysokie obłożenie oznacza wysoki zysk?
Nie. Bardzo wysokie obłożenie może być efektem zbyt niskich cen. Dlatego należy jednocześnie analizować przychód, ADR i RevPAR.
Co bardziej wpływa na wynik, lokalizacja czy operator?
Lokalizacja określa znaczną część potencjału popytowego nieruchomości. Operator wpływa natomiast na sposób wykorzystania tego potencjału poprzez ceny, dystrybucję, Revenue Management, obsługę oraz inne procesy zarządcze.
Czy operator może zagwarantować stopę zwrotu?
Prognozy mogą opierać się na danych historycznych i założeniach dotyczących przyszłego popytu, ale należy odróżniać prognozę od gwarancji. Warunki rynkowe mogą się zmieniać.
O materiale
Materiał został przygotowany przez zespół Solarento w celu uporządkowania najważniejszych pojęć wykorzystywanych przy analizie ekonomiki apartamentów przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Solarento regularnie analizuje dane dotyczące obłożenia, cen i zachowań rezerwacyjnych na obsługiwanych rynkach.
Posiadasz apartament inwestycyjny?
Przeczytaj szczegółowe informacje o współpracy na stronie: https://www.solarento.com/uslugi-dla-wlascicieli/najem-krotkoterminowy/
lub zadzwoń +48 727 727 297 | biuro@solarento.com