Puste doby w apartamencie oznaczają okresy, w których nieruchomość jest dostępna do wynajęcia, ale nie została zarezerwowana. Dla właściciela to niewykorzystany potencjał przychodowy, szczególnie gdy podobne apartamenty w tej samej lokalizacji osiągają wyższe obłożenie.
Wysoka cena za noc nie jest jedynym sposobem na zwiększenie rentowności apartamentu. Właściciel może poprawić wynik finansowy również poprzez lepsze zarządzanie kalendarzem, ograniczenie pustostanów, optymalizację kosztów, wydłużenie średniej długości pobytu oraz zwiększenie efektywności sprzedaży.
Prowizja operatora to tylko jeden z kosztów, które mogą wpływać na wynik właściciela apartamentu. Przy ocenie opłacalności najmu krótkoterminowego trzeba spojrzeć szerzej: na koszty sprzedaży, obsługi gości, sprzątania, utrzymania nieruchomości, napraw, wyposażenia oraz pozyskiwania rezerwacji.
Rentowność apartamentu inwestycyjnego nie powinna być oceniana wyłącznie na podstawie przychodu z rezerwacji. Apartament może generować wysoką sprzedaż, a jednocześnie osiągać przeciętną stopę zwrotu, jeżeli jego cena zakupu i koszty są wysokie.
Zakup apartamentu inwestycyjnego często zaczyna się od pytania: ile można na nim zarobić? Problem polega na tym, że przyszłego wyniku nie da się wiarygodnie określić wyłącznie na podstawie ceny za noc, deklarowanego obłożenia albo wyniku jednego podobnego lokalu.
Wysoki przychód z rezerwacji nie oznacza automatycznie wysokiego zarobku właściciela apartamentu. Pomiędzy ceną zapłaconą przez gościa a kwotą pozostającą właścicielowi występują koszty związane ze sprzedażą, zarządzaniem, obsługą pobytu oraz utrzymaniem nieruchomości.
Zmiana operatora apartamentu nie powinna być decyzją podejmowaną po jednym słabszym miesiącu. Najem krótkoterminowy podlega sezonowości, zmianom popytu i wahaniom cen, dlatego wyniki trzeba analizować w dłuższym okresie i porównywać z rynkiem. Są jednak sytuacje, w których właściciel powinien sprawdzić, czy obecny model zarządzania rzeczywiście wykorzystuje potencjał jego nieruchomości.
Prowizja operatora apartamentu jest jednym z pierwszych parametrów porównywanych przez właścicieli nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Sama wysokość prowizji nie mówi jednak, która oferta jest finansowo korzystniejsza. Znacznie ważniejsze jest to, od jakiej podstawy jest naliczana, jakie usługi obejmuje, jakie dodatkowe koszty ponosi właściciel oraz jaki przychód operator potrafi wygenerować z apartamentu.
Zmiana operatora apartamentu na wynajem krótkoterminowy może być uzasadniona, gdy właściciel nie jest zadowolony z wyników, jakości obsługi, raportowania lub sposobu zarządzania cenami. Sama decyzja o zakończeniu współpracy to jednak dopiero początek procesu. Trzeba ustalić, co stanie się z przyszłymi rezerwacjami, kalendarzem, ofertami na portalach OTA, opiniami gości, dostępem do systemów, rozliczeniami i kluczami do nieruchomości.
Oddanie apartamentu w zarządzanie operatorowi nie oznacza wyłącznie przekazania kluczy i oczekiwania na pierwsze rezerwacje. Profesjonalne uruchomienie najmu krótkoterminowego obejmuje przygotowanie nieruchomości, konfigurację sprzedaży, ustalenie strategii cenowej, publikację ofert, obsługę gości, Revenue Management oraz raportowanie wyników.
